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Steuerabzüge bei Wohneigentum

Besonders für frischgebackene Immobilieneigentümer kann das Ausfüllen der Steuererklärung durchaus eine Herausforderung werden.

Welche Kosten können neben dem Unterhalt abgezogen werden? Was fällt unter Verwaltungskosten und welche Versicherungsprämien können geltend gemacht werden?

Als Eigentümer von einer oder mehreren Immobilien im Privatvermögen sind Sie verpflichtet, den Ertrag aus diesen Liegenschaften zu versteuern. Das sind entweder Miet- oder Pachtzinsen (bei vermieteten Immobilien) oder der Eigenmietwert (bei selbstgenutztem Wohneigentum).

Im Gegenzug können Sie aber die Aufwendungen, die diesem Ertrag entgegenstehen, steuerlich in Abzug bringen. Darunter fallen die Versicherungsprämien, die Hypothekarzinsen, die Verwaltungskosten durch Dritte, Aufwendungen für die Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften und die Kosten für viele Energiesparmassnahmen. Bei Letzterem sind vor allem die kantonalen Regelungen zu beachten.

Welche Versicherungsprämien dürfen abgezogen werden?

Auf Bundesebene gilt, dass alle Versicherungsprämien, die mit der Immobilie im Zusammenhang stehen, abgezogen werden dürfen. Darunter fallen die Prämien für die (unter Umständen je nach Kanton obligatorische) Gebäudeversicherung, Gebäudehaftpflichtversicherungen und mögliche weitere Versicherungen wie z.B. für Wasser-, Brand- und Glasschäden. Die Kantone können im Übrigen davon abweichende Regelungen vorsehen. Nicht abzugsfähig sind die Kosten für Hausratversicherungen.

Was fällt unter Verwaltungskosten?

Auch bei dem Abzug für Verwaltungskosten durch Dritte bleibt das Gesetz wenig konkret. Grundsätzlich sind darunter alle Kosten zu verstehen, die im Zusammenhang mit der Verwaltung einer Liegenschaft anfallen. Das können vor allem die Kosten für professionelle Liegenschaftsverwaltungen sein, die mit der Verwaltung einer selbstbewohnten oder vermieteten Liegenschaft beauftragt wurden. Aber auch die Auslagen für Telefonkosten, Formulare, Porto und auch Betreibungen können in Abzug gebracht werden. Wer hingegen die Verwaltung als Immobilieneigentümer selber erledigt, kann die eigene Arbeit nicht steuerlich in Abzug bringen.

Pauschale oder effektive Abrechnung?

Eigentümer können jedes Jahr wieder wählen, ob sie für das entsprechende Jahr einen Pauschalabzug geltend machen (i.d.R. je nach Kanton und Alter der Immobilie 10% – 20% des zu versteuernden Ertrags) oder aber die effektiv angefallenen Kosten abrechnen. Bei Letzterem ist zu bedenken, dass alle relevanten Unterlagen eingereicht werden müssen.

MLaw Katja Stieghorst, HEV Schweiz

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