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Geschäftsraummiete – was gilt?

Wer Geschäftsräume vermietet, ist sich oft nicht bewusst, dass die rechtlichen Bestimmungen anders sind als bei der Wohnraumvermietung.

In einigen wichtigen Punkten unterscheidet sich die Rechtslage. So wird im Mietvertrag in der Regel ein Mietzinsdepot vereinbart, auch als Kaution bezeichnet. Es dient dem Vermieter als Sicherheit für ausbleibende Mietzinszahlungen und/oder Schäden am Mietobjekt.

Keine Beschränkung bei der Kaution

Bei Wohnungsmieten ist die Kaution gesetzlich auf drei Monatsmietzinsen beschränkt. Bei der Geschäftsraummiete gibt es keine entsprechende Beschränkung. Der Vermieter kann theoretisch eine Kaution in beliebiger Höhe verlangen. Das Wort «Monatsmietzins» schliesst dabei die Nebenkosten mit ein.

Übertragung des Mietverhältnisses

Bei der Vermietung von Geschäftsräumen kann der Mieter das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen. Ohne Zustimmung des Vermieters ist die Übertragung ungültig, jedoch kann dieser nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes die Zustimmung verweigern. Ein wichtiger Grund liegt zum Beispiel vor, wenn die Solvenz des potenziellen Nachfolgemieters nicht gegeben ist. Die Übertragung des Mietverhältnisses ist bei der Miete von Wohnräumen ausgeschlossen.

Kündigungsfrist

Bei der Miete von Geschäftsräumen gilt eine ordentliche Kündigungsfrist von sechs Monaten. Das Wohnmietverhältnis kann mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Die Minimalfrist von sechs Monaten ist zwingend. Die Parteien können diese verlängern, aber nicht verkürzen.

Erstreckung bis zu sechs Jahren

Spricht der Vermieter eine Kündigung aus oder endet ein befristetes Mietverhältnis, kann der Geschäftsmieter unter Umständen eine Erstreckung von bis zu sechs Jahren verlangen. Das Mietverhältnis für Wohnräume kann um höchstens vier Jahre erstreckt werden.

Retentionsrecht

Im Gegensatz zum Vermieter von Wohnräumen hat der Vermieter von Geschäftsräumen grundsätzlich ein Retentionsrecht zur Sicherung der Mietzinse für einen verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins. Der Vermieter kann die beweglichen Sachen zurückbehalten, die sich in den vermieteten Räumen befinden und die zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören.

/MLaw S. Bartholdi, Juristin beim HEV Schweiz

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