Amtliches, obligatorisches Publikationsorgan der Gemeinde Meilen

«Es ist eine Gratwanderung»

Ab kommendem Montag entscheiden die Meilemerinnen und Meilemer an mehreren Abenden unter anderem über die neue Bau- und Zonenordnung für die Gemeinde. Die Gemeindeversammlungen werden dem Gemeinderat und den Stimmbürgern einiges abverlangen.

  • Gemeinderat Heini Bossert beschäftigt sich seit fünf Jahren mit der Meilemer Ortsplanung. Foto: MAZ

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Wie Meilen dereinst aussehen wird und an welche Regeln sich Grundeigentümer beim Bauen halten müssen, wird sich in der ersten Märzwoche 2020 entscheiden. Verhandelt werden in der Fahrzeughalle der Scheider Umweltservice AG nichts weniger als die neue Bau- und Zonenordnung (BZO) der Gemeinde, neun Kernzonen- und drei Quartiererhaltungszonenpläne, die Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe sowie der Zonenplan. 

Da die heute gültige Ortsplanung hauptsächlich auf dem kommunalen Gesamtplan von 1985 basiert und auch die aktuelle BZO mehr als 20 Jahre alt ist, müssen sie an die veränderten Anforderungen des neuen Jahrhunderts angepasst werden: Wichtige zentrale Anliegen der Revision sind trotz gestiegener Einwohnerzahl die Bewahrung von Meilens Identität und Wohnqualität mit einem hohen Anteil an Grünflächen, die Erhaltung von Arbeitsplätzen, die stärkere Gewichtung der Siedlungsökologie und die Förderung von gut gestalteten Bauten und Freiräumen. Gemäss dem neuen Raumplanungsgesetz sind die Gemeinden verpflichtet, ihr Bauland haushälterisch zu nutzen und die Siedlungsentwicklung «nach innen» zu richten, es soll also grundsätzlich kein neues Bauland eingezont werden.

Anfang 2015 hat der Gemeinderat den Prozess zur Gesamtrevision der Ortsplanung angestossen und stufenweise zur Verhandlungsreife geführt. Hochbauvorsteher Heini Bossert (FDP) war von Anfang an in federführender Position engagiert und dürfte inzwischen vielen Meilemerinnen und Meilemern von diversen Infoanlässen in den Quartieren bekannt sein.

Wir haben uns vor dem anstehenden Verhandlungsmarathon mit ihm über die wichtigsten Anliegen der neuen BZO unterhalten.

Herr Bossert, erwarten Sie ähnlich viele Stimmberechtigte an der Planungsgemeindeversammlung wie bei der letzten grossen Revision der BZO 1988? Damals waren am ersten Abend über 1200 Stimmbürger anwesend.

Die jetzt festzusetzende Nutzungsplanung ist komplexer und detaillierter als die Richtplanung und ist im Gegensatz zu dieser eigentümerverbindlich. Damit werden viel mehr Leute – Eigentümer und Mieter – direkt betroffen. Bei der Festsetzung der Richtplanung im Dezember 2017 kamen bereits über 600 Stimmberechtigte an die Gemeindeversammlung. Jetzt rechnen wir mit dem doppelten Aufmarsch, wollen aber auch für das Dreifache gerüstet sein.

Die Bevölkerung hatte bereits mehrfach die Gelegenheit, Meinungen und Änderungswünsche zur Bau- und Zonenordnung, zum Zonenplan und zu den ergänzenden Kernzonen- und Quartierhaltungszonenplänen anzubringen… 

Die Nutzungsplanung hat eine sehr grosse Spannweite: Sie geht vom Grundsätzlichen bis parzellenscharf ins Detail. Entsprechend erwarten wir Grundsatzdiskussionen, wo sich einige äussern wollen, aber auch zahlreiche Fragen und Anträge, die Einzelanliegen betreffen. Dazu sind es zahlreiche Dokumente, die zu behandeln sind. Im demokratischen Prozess haben alle Stimmbürgerinnen und -bürger das Recht, sich einbringen und äussern zu können. Deshalb ist der Zeitbedarf schwer abzuschätzen, darf aber auf keinen Fall unterschätzt werden.

Bei der letzten Festlegung der BZO war dem Souverän vor allem die Erhaltung des schönen Ortsbildes wichtig, die Bauzone wurde insgesamt reduziert. Neu sollen in den Zentrumszonen Spielräume für besonders gute architektonische Lösungen geschaffen werden. Bereits in den Orientierungsversammlungen zeigte sich, dass «gut» ein relativer Begriff ist. Könnte das ein Problem werden?

Das schöne Ortsbild in den alten Kernen soll weiterhin erhalten bleiben. Hier durften schon bis anhin nur gute Projekte bewilligt werden. Nun kann in den Zentrumszonen und in zentrumsnahen Wohn- und Mischzonen neu freiwillig nach Sonderbauvorschriften gebaut werden. Diese erlauben es, bei guter Qualität eine massvoll höhere Dichte zu realisieren, als es die Regelbauweise mit nur befriedigender Qualität zulässt. Bei Arealüberbauungen konnte bereits bisher ein Bonus realisiert werden, wenn gute Qualität erreicht wurde. Die Differenzierung zwischen befriedigender und guter Qualität im Baubewilligungsverfahren ist also nicht neu.

Wie soll die Verdichtung nach innen realisiert werden, die vom Gesetzgeber gefordert wird?

Wir verzichten auf generelle Aufzonungen, die nicht gesteuert werden können, sondern erlauben eine höhere Dichte nur im Gegenzug zu erhöhter Qualität. Diese drückt sich in der Einordnung in die Umgebung, in der Form der Baukörper, aber auch in der Gestaltung der Freifläche um die Gebäude aus. Auch energetisch soll ein höherer Standard erreicht werden als das gesetzliche Minimum. Vollzugsrichtlinien zeigen einerseits den Bauwilligen, worauf sie achten müssen, und geben anderseits dem beurteilenden Fachgremium und der Baubehörde ein Kriterienraster vor.

Dem Thema Ökologie ist in der BZO 2020 ein eigenes Kapitel gewidmet, das ist neu. Was ist der Gedanke dahinter?

Wohnqualität drückt sich nicht nur im Innern aus, sondern auch im Aussenraum. Dazu gehört die Gestaltung des Freiraums und der Umgebung. Diese soll lebensfreundlich sein für Mensch, Tier und Pflanzen. Für den notwendigen Erhalt der Artenvielfalt bei Tieren und Pflanzen ist auch der Siedlungsraum wichtig. Auch aus diesem Grund sind Massnahmen im überbauten Gebiet wichtig. Letztlich ruft auch der Klimawandeln nach Massnahmen, die die Erwärmung in den Siedlungen bremsen. Dazu gehören z.B. Grünräume, grosse Bäume und bauliche Strukturen, die die Durchströmung mit Winden erleichtern.

Neu sind auch drei sogenannte Quartiererhaltungszonen, für die spezielle Vorschriften gelten. Sind hier die Einschränkungen nicht zu gross?

Die drei bezeichneten Quartiere haben bereits heute grosse Einschränkungen, da sie entweder im Bundesinventar ISOS oder im Inventar der denkmalschutzwürdigen Objekte aufgeführt sind. Aus unserer Sicht unterbinden diese Inventare in der Regel eine Entwicklung, da die Substanzerhaltung deren Ziel ist. Mit der Quartiererhaltungszone legen wir den Fokus bewusst auf die Struktur des Quartiers und nennen Freiräume zur Entwicklung.

Im Rahmen der öffentlichen Auflage vom Juli 2019 sind diverse Anregungen aus der Bevölkerung eingegangen. Wie viele konnten berücksichtigt werden?

Insgesamt sind 69 Einwendungen eingegangen, wobei einzelne Einwender mehrere Punkte einbrachten. Davon konnten 9 ganz und 14 teilweise berücksichtigt werden. Lediglich zur Kenntnis genommen wurden 10, da sie nicht mit der Nutzungplanung zusammenhingen. Nicht berücksichtigt wurden 36, da sie entweder übergeordnetem Recht widersprachen oder den gewählten Grundsätzen zur Revision entgegenliefen

Auch der Kanton Zürich hat über 30 teils detaillierte Einwendungen deponiert. Wegen des geltenden Einzonungsverbots möchte er beispielsweise, dass auf gewisse vorgesehene Umzonungen – etwa von der Landwirtschafts- in die Erholungszone – verzichtet wird. Der Gemeinderat möchte daran festhalten. Wieso? 

Meilen hat zonenwidrige Familiengärten sowohl in der Bau- wie auch in der Landwirtschaftszone. Andererseits wurden für Familiengärten vorgesehene Flächen in der Erholungszone nicht genutzt. Der Gemeinderat wollte im Rahmen der vorliegenden Revision der Ortsplanung die Situation bereinigen, die Gemeindeversammlung hat dies in der Richtplanung festgesetzt und der Kanton hat den Richtplan genehmigt. Das inzwischen dem Kanton Zürich vom Bund auferlegte Moratorium für Einzonungen war nicht absehbar, verzögert nun aber die Umsetzung dieser Absicht. Inhaltlich spricht nichts dagegen, aber formal kann der Kanton diese Einzonungen nicht genehmigen, bis das Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) in Kraft ist. Der Gemeinderat beantragt nun beim Kanton eine gestaffelte Genehmigung, da er nicht den ganzen Prozess mit Mitwirkung, Auflage und erneuter Gemeindeversammlung speziell für diese Erholungszonen wiederholen will.

Die Zürcher Planungsgruppe Pfannenstil (ZPP) wünscht sich, dass zur Aufnahme zusätzlicher Einwohner gegen innen stärker verdichtet wird, was grundsätzlich möglich wäre...

Dem Gemeinderat ist bewusst, dass sich sein Antrag an der unteren Grenze der von der Region als Richtwert vorgegebenen Verdichtung bewegt. Auf Grund der bisherigen Reaktionen aus den Informationsveranstaltungen und der Mitwirkung geht der Gemeinderat davon aus, dass eine höhere Verdichtung von der Bevölkerung nicht gewünscht wird. Es ist also eine Gratwanderung zwischen den Vorgaben des Kantons respektive der Region und dem Willen der Gemeinde, nur massvoll zu wachsen.

Was sind Ihres Erachtens die Brennpunkte der Ortsplanung 2020?

In den Kernzonen haben wir einen Richtungswechsel, wie wir den Ortsbildschutz gewährleisten wollen: Wir definieren nicht mehr Baufelder, sondern Freiräume. Wir begrenzen nur die Anzahl Geschosse und nicht mehr die maximale Baumasse. Damit gewinnen wir Flexibilität, halten aber am Beurteilungsmassstab «gut» fest.

In den Zentrumszonen und in zentrumsnahen Wohn- und Mischzonen erlauben wir eine massvolle Verdichtung, sofern die Bauprojekte dem Beurteilungsmassstab «gut» entsprechen.

Die heute mehrheitlich durchgrünten Quartierstrukturen an den Hängen wollen wir erhalten, indem wir die Gebäudelängen entsprechend dem vorhandenen Bestand begrenzen und neu Regeln zur Siedlungsökologie einführen.

Gewerbe und Wohnen in den gleichen Strukturen soll begünstigt werden: Sonderbauvorschriften in allen Gewerbezonen erlauben eine massvolle Wohnnutzung, wobei auch hier eine gute Qualität der Projekte vorausgesetzt wird. An den bestehenden Mischzonen Wohnen und Gewerbe wird festgehalten und es werden neue geschaffen.

xeiro ag