Amtliches, obligatorisches Publikationsorgan der Gemeinde Meilen

BZO: Problematische Sonderbauvorschriften

Was und wie dürfen Eigentümer künftig bauen? Wie sieht es künftig in meiner Nachbarschaft aus? Wie wird Meilen künftig aussehen?

Vieles hat der Gemeinderat mit der BZO gut gemacht. Aber es gibt auch problematische Punkte wie etwa die neuen Sonderbauvorschriften (SBV) in den Wohn- und Mischzonen. Diese SBV finden sich im allen Stimmberechtigten zugestellten Zonenplan mit roten Punkten markiert. Die SBV sollen für besondere Nutzungen spezielle Bauvorschriften mit einheitlichen Gestaltungsgrundsätzen schaffen (§ 79 Planungs- und Baugesetz). Die SBV sollen eine freiere Überbauung ermöglichen. Dazu darf von der normalen BZO (sog. Regelbauweise) abgewichen werden. Der Grundeigentümer hat die Wahl nach den SBV oder nach der Regelbauweise zu bauen. Allerdings haben die Nachbarn ringsum, Grundeigentümer oder Mieter, das dann einfach hinzunehmen. Sie haben keine Wahl. Institutionelle Investoren werden künftig – da sie die bestmögliche Rendite erwirtschaften sollen  – nach den neuen SBV bauen um mehr Ausnutzung (sog. Bonus) zu erhalten. Dies auch dann, wenn Gebäude zu diesem Zweck vorerst abgerissen werden müssen.

Für neue Bauten haben die SBV folgende Auswirkungen (Art. 68 rev. BZO): (1) Die zonengemässe Baumasse und damit das Bauvolumen kann bis zu 20% gegenüber der Regelbauweise erhöht werden. (2) Die zonengemässe Fassadenhöhe gemäss Regelbauweise darf um maximal 3.3 m erhöht werden. (3) Das bisherige Dachgeschoss wird zum Vollgeschoss. Das bedeutet, dass die zurückversetzten Attikawohnungen mit Attikaterrassen zum Vollgeschoss werden. Mit den SBV darf somit ausgerechnet im sensibelsten obersten Geschoss mehr Bauvolumen verbaut werden. Das zum Nachteil der ringsum liegenden Nachbarn, welche dann beispielsweise keine See- oder Bergsicht mehr haben oder teilweise in den Schatten gestellt werden. Daran ändern auch die künftigen Vollzugsrichtlinien für die einzelnen Gebiete nichts, wie das Beispiel Heeren-Teienstrasse zeigt.

Das kantonale Recht verlangt in Wohn- und Mischzonen bei der Regelbauweise eine «befriedigende Einordung». Mit den SBV wird zwar von Neubauten eine «gute Einordnung» verlangt. Aber diese «gute Einordnung» ändert nichts daran, dass aus den erwähnten drei Gründen mit den SBV voluminöser und «klotzartiger» als gemäss Regelbauweise gebaut werden darf. Alternativ läge es bei Einordnungsfragen bei der Regelbauweise im Ermessen der Baubehörde künftig ein etwas strengerer Massstab als bisher anzulegen und eine besser befriedigende ortsbauliche Qualität einzufordern.

Wenn SBV für Zentrumslagen und zentrumsnahe Wohngebiete – etwa im Dorfzentrum und beim Zentrum Feld – vorgesehen werden, kann das jedenfalls nicht heissen, dass auch für zentrumsferne Wohngebiete wie beispielsweise das Gebiet 4.7 (Plätzli, General-Wille-Strasse), bergseits der öffentlichen Seeanlage Horn, oder bei anderen zentrumsfernen Gebieten, auch solche SBV vorzusehen sind. Ich habe schon anlässlich der Gemeindeversammlung zur Richtplanung 2017 im Zusammenhang mit den geplanten Verdichtungsstufen auf diese unterschiedliche Ausgangslage beispielsweise beim seenahen zentrumsfernen Gebiet 4.7 gegenüber den zentrumsnahen Wohn- und Mischgebieten hingewiesen. Die Antwort des Gemeinderates war, dass diese Frage später bei der jetzt anstehenden Nutzungsplanung und damit an den Gemeindeversammlungen vom 2. bis 6. März zu entscheiden und zu korrigieren ist. Wenn die Bauprofile stehen und die Bagger auffahren, ist es zu spät!

 

xeiro ag